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澳洲房产行业海外的买家相关税费说明



随着前两年澳洲房地产市场的繁荣,相当多的海外买家涌入澳洲购买房产。澳洲税局和地方政府这两年引入了越来越多的法律法规来管理从出租到买卖等方方面面。本文汇总所有海外买家澳洲购买房产、持有房产以及变卖房产的所有税务相关。

海外居民税号

在澳洲出租房产,租金所得的净收益是需要缴税的。这就需要海外买家在房子成交并出租之时起申向澳大利亚税务局申请海外居民税号。该申请为纸质申请,申请表需要填写以下信息给税局:

一、房产持有人的个人信息,姓名、生日、地址、联系电话和email

二、房产持有人的配偶姓名和生日

三、在澳洲房产的地址,房屋管理中介的名称和中介地址

四、需要提供护照公证件和身份证正反面公证件及翻译件

五、12岁以下房屋持有人需要提供本人出生证明和监护人的护照和身份证公证件和翻译件

海外居民税号申请表需要申请人在表格签字并纸质原件寄至税局指定地址。审批时间大概在1至2个月。

财务年度报税

收到税号的屋主需要在房屋开始出租的那一财年开始报个人所得税。澳大利亚财政年是从每年的7月1日起至下一年的6月30日。作为澳大利亚非税务居民,您只需要申报在澳洲境内的所有收入即可。关于房产收入,主要申报房屋租金收入,并且可以用支付的与租金相关的费用抵扣,所得净收益按照澳大利亚非税务居民所得税税率纳税。

租金收入相关费用包括以下方面:

市政费Council rate

水费Water rate

物业费Strata fee

租房中介费用PRoperty agent commission

房屋维修费Repair and maintenance

土地税Land tax

银行贷款利息Home loan interest

折旧费Depreciation cost

需要强调的是折旧费用是不同于其他实际花销的一种无形费用。只有特定的机构具有出具折旧报告的资质。折旧费用最大的好处是在现有的花费基础上增加一笔无形的折旧费,从而达到增加费用,降低账面收益的效果。但是需要注意的是,在卖房子的时候,需要在房屋成本中减去历年使用过的折旧费用总数。

计算后的租房收益再加上本人当年在澳洲其他方面的收入后的总和即为本人当年的应税收入,按照澳大利亚当年的非税务居民税率纳税。

2018-19财政年非税务居民税率如下表:

应税收入(澳元)

税率

0-$90,000

每$1收入交32.5c税

$90,001-$180,000

$29,250税加超过$90,000部分每$1收入交37c税

$180,001以上

$62,550税加超过$180,000部分每$1收入交45c税

注:海外人士在澳大利亚的利息收入按照10%的固定税率纳税。

房屋买卖的资本增值税(Capital gain tax)

当海外卖家把房产卖出的时候,需要在卖出财年申报自己房产的增值并缴纳相应资本增值税。

资本增值的计算是用房屋的卖价,减去买价和相关买卖费用,包括买房时的印花税,海外投资申请费,买卖房时的律师费,卖房时的房屋中介费等等。最后还要加上之前申报投资房出租时申报过的折旧费用总和。

资本增值再加上当年本人其它收入总和后即为当年应税收入,按照上文图表显示的税率纳税。请注意从2012年5月8日后非税务居民购买的物业不再享有资本增值50%的折扣优惠。

从2018年7月1日起税局要求市场成交价75万澳币以上的物业买卖,卖家需要向税局申请资本增值免除预交税的证书,否则买家要先预扣房屋成交价的12.5%交给税局,卖家再去税局申报当年的资本增值多退少补。这一规定是税局专门针对海外卖家而出台的政策,海外卖家基本是不可能从税局申请到免除预交税的证书,税局也就可以在房屋买卖之时先预收一部分税款,防止海外卖家卷款而走的情况发生。但是如果预扣税金额太大,进而影响买卖的完成,海外卖家可以向税局申请预扣税税率的变更,税局会根据申请中提供的信息变更相应的预扣比例,从成交价的12.5%降低,甚至为0。

地税和地税附加税(Land tax and land tax surcharge)

地税是州政府征收的费用。新南威尔士州地税的计算方法是$100再加超过2019年地价起征值$692,000部分的1.6%。需要注意的一点是这里的地价并不是指房屋成交的价值,土地价值是NSW州政府单独核算的系统。

另外针对海外人士在NSW州拥有住宅类物业,州政府还会根据土地价值征收地税附加税。2018年到现在地税附加税的计算方式是土地价值的2%。地税附加税没有地价起征点的免税部分,所以只要是海外人士在NSW拥有住宅类物业,都需要交地税附加税。州政府对于地税和地税附加税的征收通知并不是特别及时,我们建议海外买家主动去州政府注册账号,申报物业所有情况。以免将来被政府查到,在补税的基础上加收罚款和利息。

地税和地税附加税并不是新南威尔士州独有的税费,澳大利亚其他每个州州政府都有相关的规定和标准,具体信息请查询相关州政府网站。

空置税(Vacancy fee)

2017年12月起澳洲政府引入了针对海外买家投资澳洲住宅类物业的空置税。在2017年5月9日向政府递交海外投资申请的海外买家需要向澳洲政府每年递交物业空置申报。空置申报以空置年为周期来计算,空置年既不是日历年,也不是财政年,而是从房屋开始可以居住之日起(一般为房屋成交日)开始算的12个月为一个空置年。海外业主需要在空置年结束后30天内向政府递交物业空置申报。如果物业每空置年没有被居住、出租或者在租房市场上出租超过183天,海外业主需要缴纳房屋空置税。空置税的金额一般来讲和海外业主递交海外投资申请时缴纳的申请费是一样的,填写物业申报表格之后政府系统会判断出是否需要缴纳空置税并计算出需要缴纳的金额。

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